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成功案例

婚前房改房婚后拆迁,房屋产权如何界定?

案情:

当事人甲的父亲乙于1992年离婚,1994年市里统一实行房改政策,乙购买了单位一套面积为73.9平方米的房改房。1999年,乙与丙再婚,2001年该房改房被拆迁,乙与拆迁人签订了《拆迁房屋补偿安置协议》,协议中约定:拆迁人以产权调换的方式给予补偿和安置。调换的拆迁安置房的面积为80多平方米,与补偿款找差结算后,乙支付了5000多元的差价。安置房登记在乙一人名下,乙与丙之间无夫妻财产约定。2010年乙病故,甲与丙作为继承人向公证处申请办理该房产继承公证。

但在房屋的产权归属上二人产生了争议。丙认为该安置房是乙生前与其的夫妻共同财产,理由是:拆迁安置房的取得时间发生在乙、丙二人的夫妻关系存续期间,应属夫妻共同财产。而甲认为该安置房是乙生前的个人财产,理由是:该拆迁安置房是以乙婚前个人所有的房改房取得的,应当认定为乙的个人财产。

认定上述拆迁安置房的产权归属,可以从以下两个方面进行分析:

从拆迁安置房的来源分析。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。拆迁安置对象是特定的被拆迁人。拆迁安置房的获得是以被拆迁人享有房屋所有权为前提,虽然被拆迁人的房屋已经消灭,根据民法物权效力的延伸理论,拆迁安置房的获得是对前一权利的补偿或者说是前一物权的权利延伸,是个人房屋权利的转换形式,并不能改变房屋产权的状况。案例所涉的拆迁安置房是乙的婚前个人房产的权利延伸,是个人房屋权利的转换形式,仍为乙的个人财产。《山东省城市房屋拆迁管理条例》(2006年修订)对此作出明确规定:“被拆迁房屋实行房屋产权调换的,拆迁人应当以所提供的安置房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行产权调换。安置房屋和被拆迁房屋的价格均按本条例的规定进行评估确定。双方结清差价后,安置房屋的产权归被拆迁人所有。”只要双方结清差价,安置房屋的产权就归被拆迁人所有,而不问差价是谁支付的。因此,上述房屋虽然差价是由乙丙共同支付的,但并不影响安置房屋归乙所有的事实。

从《婚姻法》对夫妻共同财产和个人财产的认定分析。《婚姻法》第十九条第一款规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。”《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”《婚姻法》司法解释(二)第十一条对“其他应当归共同所有的财产”作了具体规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”:(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”《婚姻法》第十八条规定了夫妻个人财产的范围:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”《婚姻法》司法解释(二)第十三条规定:“军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产。”上述案例中,被拆迁房屋是乙婚前通过房改优惠政策取得的,是乙的婚前个人财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”因此,在乙丙并无夫妻财产约定的情况下,二人登记结婚后,被拆迁房屋仍为乙的个人财产。《婚姻法》司法解释(三)第五条规定:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。”拆迁安置房是由原房改房调换取得的,是乙个人财产在婚后产生的自然增值,应认定为乙生前的个人财产。

由于被拆迁房屋在调换时,被拆迁人用夫妻共同财产支付了差价,这部分差价如何处理,可以参照《婚姻法》解释(三)第十条的规定,产权归乙所有。乙的继承人对乙用夫妻共同财产支付的差价及其相对应的财产增值部分应考虑不动产的市场价格及其共同支付款项所占全部款项的比例因素进行补偿。这部分补偿应为继承人的债务。若被继承人的配偶继承房产,则因债权、债务混同而消灭,若其他人继承房产,则应在继承遗产的范围内偿还债务。

经过公证员耐心和细致的讲解,甲和丙一致同意认定该房屋系乙生前个人财产,由二人共同继承。



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